一、物流園區(qū)項目設(shè)施
  物流園區(qū)項目內(nèi)部規(guī)劃和建設(shè)完善的道路、橋梁、站場網(wǎng)絡，與高速公路、城市環(huán)路、國道主干線、鐵路、機場等要有方便的接口，按照規(guī)劃面積的要求規(guī)劃道路；設(shè)計和安裝明確的交通標志；必須實現(xiàn)鋪設(shè)完善的寬帶電信網(wǎng)絡；按照規(guī)劃面積的要求規(guī)劃綠地；給水、排水、電力、供熱、燃氣、環(huán)保、防災、安全保衛(wèi)等網(wǎng)絡設(shè)施一次總體規(guī)劃，統(tǒng)一施工。

  物流園區(qū)項目建設(shè)輕鋼結(jié)構(gòu)倉庫、普通平房庫、露天倉庫、集裝箱堆場、停車場、冷藏庫、冷凍庫、危險品倉庫等物流基礎(chǔ)設(shè)施。建設(shè)完善的輔助及配套設(shè)施，如停車場、加油、洗車、汽車修理以及生活、辦公、商品展示等設(shè)施，同時設(shè)立郵政、快遞、銀行、保險、稅務、質(zhì)檢等的營業(yè)機構(gòu)。

  物流園區(qū)項目使用自動化的裝卸、搬運、傳送和分揀設(shè)備、標準托盤、高價立體倉庫、巷道堆垛機、計算機控制系統(tǒng)、數(shù)字識別系統(tǒng)、EDI系統(tǒng)、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、地理信息系統(tǒng)等，目的是要建設(shè)成工業(yè)化、數(shù)字化的物流園區(qū)項目。
  物流園區(qū)項目需要建立先進的指揮調(diào)度與監(jiān)控系統(tǒng)和公共物流信息網(wǎng)絡平臺，建立物流資源網(wǎng)、設(shè)立平臺物流運價指數(shù)、建立物流資源招投標與拍賣系統(tǒng)。

  二、功能設(shè)計
  功能設(shè)計主要采用自上而下的方法，即在確定物流園區(qū)規(guī)劃原則以后，對物流園區(qū)功能規(guī)劃所涉及的核心因素進行列舉和分析，然后通過收集整理一系列最先進的案例，總結(jié)最適合的經(jīng)驗。

  整個物流園區(qū)開發(fā)項目將被劃分為幾個大功能區(qū)域，例如物流作業(yè)區(qū)和管理服務區(qū)，策劃者再從最佳實踐經(jīng)驗，以及市場調(diào)查得到的實際需求兩方面入手，為每個功能區(qū)域命名，定義，分配相應的面積，引入相關(guān)的設(shè)施，設(shè)備和IT系統(tǒng)。功能規(guī)劃的最后一步將是對物流園區(qū)開發(fā)的核心流程進行定義和描述。這些流程包括：集裝箱服務、生產(chǎn)原材料供應和配送、生活資料采購和配送流程、保稅物流作業(yè)流程、空港、海港、鐵路物流服務流程等。

  物流園區(qū)開發(fā)項目內(nèi)部功能區(qū)的規(guī)劃建設(shè)還沒有統(tǒng)一的規(guī)劃框架，是由于物流園區(qū)內(nèi)部功能區(qū)策劃主要是對服務功能的微觀設(shè)計和定位。

  首先需要進行客戶需求與系統(tǒng)分析，即根據(jù)目標需求，結(jié)合物流園區(qū)開發(fā)項目輻射區(qū)域的實際情況，細分市場，劃分功能類型。然后是進行功能定位和功能區(qū)域規(guī)劃，即通過把各個單一的服務功能向與物流園區(qū)項目歸并和整合后來確定功能區(qū)域數(shù)目和類型。再次是進行功能區(qū)域系統(tǒng)布置。最后是對策劃方案進行評價。

  （一）物流園區(qū)開發(fā)項目內(nèi)部功能區(qū)規(guī)劃建設(shè)的步驟如下
  1、客戶需求與系統(tǒng)分析
  客戶需求與系統(tǒng)分析是物流園區(qū)開發(fā)進行功能定位和功能區(qū)域策劃分不可缺少的前提條件，其內(nèi)容主要是通過市場調(diào)研，如現(xiàn)場調(diào)查、集中訪談、表格問卷調(diào)查等方式，摸清主要客戶的物流需求，包括物流服務需求功能種類、物流需求量、物流流向等基本數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，對所獲取的數(shù)據(jù)進行相應的系統(tǒng)分析，以便整理出策劃所需要的信息。

  由于物流園區(qū)開發(fā)項目需要依托一定的市場來規(guī)劃建設(shè)，在物流園區(qū)開發(fā)策劃前期的可行性論證中，其服務對象應已明確，因此，客戶需求分析的主要對象應是物流服務輻射范圍內(nèi)的各類工商企業(yè)。在各種調(diào)研內(nèi)容中，物流需求量和流向以及在此基礎(chǔ)上的預測數(shù)據(jù)是確定物流園區(qū)規(guī)模與建設(shè)地點的重要依據(jù)，而物流服務需求功能的調(diào)查是確定所需服務功能區(qū)的重要依據(jù)。物流服務需求功能的調(diào)查可采用表格形式，被調(diào)查企業(yè)可根據(jù)自身的需求在空格中選擇。

  在選擇調(diào)查企業(yè)對象時，輻射范圍內(nèi)的大型制造企業(yè)和大型商貿(mào)企業(yè)將是調(diào)研的主要對象。在物流服務需求功能的調(diào)查中，可事先設(shè)計好各種服務功能，且列出的服務功能應力爭全面，并應留有足夠的空格以便被調(diào)查對象選擇或根據(jù)自身服務需要進行相應的補充。

  由于物流園區(qū)的建設(shè)通常呈現(xiàn)出階段性的特點，因此，服務功能需求還應區(qū)分時間階段，如近期、中期和遠期等。對各種被調(diào)查的物流服務功能需求進行匯總后，最后可總結(jié)出各階段物流服務功能設(shè)置進程表，其中近期、中期和遠期的確定以所有被調(diào)查對象中所選最大比例數(shù)據(jù)為依據(jù)。

  2、功能定位和功能區(qū)域確定
  確定功能定位。物流園區(qū)的功能定位是其戰(zhàn)略定位和市場定位的外在體現(xiàn)，是按照戰(zhàn)略定位和市場定位對物流園區(qū)的物流服務能力進行規(guī)劃設(shè)計，主要是為了滿足目標市場客戶的物流需求。功能定位主要應確定兩方面的內(nèi)容：物流園區(qū)在不同規(guī)劃階段內(nèi)應具有物流服務功能；根據(jù)確定的物流功能進行空間分配，即劃分若干物流功能區(qū)域。

  通過對輻射范圍內(nèi)潛在目標客戶的調(diào)查分析，可了解的客戶物流服務功能需求類型和層次。但是從調(diào)查本身分析來看，通常存在一定的局限性，主要表現(xiàn)在：一方面，調(diào)查樣本的廣泛代表性受到一定制約，不可能對所有客戶進行調(diào)查；另一方面，抽樣調(diào)查以現(xiàn)有的客戶為主，對潛在物流客戶的調(diào)查通常不足。
 
  （1）功能定位要體現(xiàn)四個原則
  一是前瞻性原則。即物流園區(qū)的功能定位既應滿足現(xiàn)在客戶的需求，又要滿足未來客戶的需求。

  二是綜合性原則。即物流園區(qū)的功能定位應綜合調(diào)查的結(jié)果、物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整及外來競爭壓力等許多因素綜合確定。

  三是階段性原則。即物流園區(qū)的功能應體現(xiàn)不同規(guī)劃階段的特點，能根據(jù)不同階段內(nèi)的需求變化進行擴展。

  四是層次性原則。即物流園區(qū)的功能應體現(xiàn)出層次性，在發(fā)展建設(shè)初期應以物流基礎(chǔ)性的服務功能為主，而在發(fā)展成熟期應逐步拓寬到增值服務層次的功能。

  此外還要確定服務功能區(qū)域。從目前物流園區(qū)的規(guī)劃情況看，物流園區(qū)中的功能區(qū)通常包括倉儲中轉(zhuǎn)區(qū)、集散配送區(qū)、流通加工區(qū)、商務辦公區(qū)、生產(chǎn)服務區(qū)、生活服務區(qū)等，但對于一個特定的物流園區(qū)開發(fā)究竟需要規(guī)劃哪些物流服務功能區(qū)，應該以其腹地范圍內(nèi)的市場需求分析為基礎(chǔ)，以該物流園區(qū)所在地的現(xiàn)有物流資源和設(shè)施的整合和優(yōu)化為依托，在明確其物流服務對象、服務內(nèi)容及服務方式的基礎(chǔ)上，通過調(diào)查所需的物流服務需求功能，結(jié)合一定的原則來確定。

  服務功能區(qū)域的確定對物流園區(qū)開發(fā)的規(guī)劃具有決定性意義。一方面，確定功能區(qū)域也就大體確定了物流園區(qū)開發(fā)的內(nèi)部總體結(jié)構(gòu)：另一方面，功能區(qū)域是物流園區(qū)開發(fā)內(nèi)部布局的基本空間單元。

  （2）功能區(qū)域主要有三個方面的內(nèi)容
  一是確定功能區(qū)域的數(shù)目；
  二是確定功能區(qū)域的類型、承擔功能及主要服務對象：
  三是確定功能區(qū)域內(nèi)部的細部組成和相互關(guān)系等。
  其基本確定方法是將功能類型相同或相近的各個單一服務功能進行歸并和整合為，使其一個物流功能區(qū)域，可得到所需的物流功能區(qū)域數(shù)目和類型。

  （3）功能區(qū)域的確定過程中兼顧的原則
  一是市場性原則。即物流園區(qū)的功能區(qū)域設(shè)定必須以物流市場需求為基礎(chǔ)，立足現(xiàn)有物流需求，同時功能區(qū)域的類型和服務對象必須明確，能在市場經(jīng)濟的原則下進行規(guī)劃、建設(shè)和運作。

  二是整合性原則。即物流園區(qū)功能區(qū)域的選定必須能有效整合現(xiàn)有的物流資源和設(shè)施，能對原有物流系統(tǒng)進行補充和完善。

  三是系統(tǒng)性原則。即物流園區(qū)功能區(qū)域之間功能上必須具有互補性、協(xié)作性和整體性，使這些功能區(qū)域既能獨立承擔物流服務業(yè)務，同時又能共同承擔層次更高、技術(shù)含量更高的增值物流服務，體現(xiàn)出物流園區(qū)物流系統(tǒng)化、層次化運作的能力。

  四是柔性化原則。即物流園區(qū)功能區(qū)域選擇既要能滿足現(xiàn)有市場的需求，又要滿足未來發(fā)展的需求，具有一定的可擴展性和前瞻性。

  五是動態(tài)性原則。即物流園區(qū)功能區(qū)域的選擇應根據(jù)市場需求環(huán)境的變化進行多階段修正，具有一定的動態(tài)特性。

  3、功能區(qū)域系統(tǒng)布置
  物流園區(qū)開發(fā)項目的功能區(qū)域系統(tǒng)布置就是在體現(xiàn)物流園區(qū)整體運作效率最大化的前提下，將所確定的所有物流功能區(qū)域進行系統(tǒng)布局。目前，應用于傳統(tǒng)設(shè)施布置的方法大致可分為兩類：一類是計算機化布置方法，即采用計算機輔助求解的布置方法，物流園區(qū)內(nèi)部功能區(qū)布局規(guī)劃涉及較多的定性因素，因此，應用單純的數(shù)學模型求解難以達到理想的效果，而SLP法結(jié)合了定性和定量分析，較宜適用于物流園區(qū)內(nèi)部功能區(qū)域的系統(tǒng)布置。對上述規(guī)劃方案，采用系統(tǒng)評價方法，最后選擇最優(yōu)的系統(tǒng)布置方案。



一、規(guī)劃設(shè)計步驟

物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計通常由以下步驟構(gòu)成，視項目具體情況增減。

1.現(xiàn)狀調(diào)研

企業(yè)進行物流系統(tǒng)現(xiàn)狀調(diào)研、市場需求分析、同行業(yè)分析，主要是通過現(xiàn)場調(diào)查、集中訪談、表格問卷調(diào)查等方式，摸清主要客戶的物流需求，包括物流服務需求功能種類、物流需求量、物流流向等基本數(shù)據(jù)。

2.項目定位

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)對園區(qū)進行定位，采用ABC、EIQ等數(shù)據(jù)分析工具對產(chǎn)品、規(guī)模、功能以及物流模式進行分析定位。

3.總平面布局規(guī)劃

主要包括：區(qū)域布局、園區(qū)總體布局、建筑內(nèi)部布局三個方面，需符合以下原則：

符合政府物流體系總體布局規(guī)劃的要求；

主體建筑與附屬設(shè)施相對集中，組團適當分散，集中利用地塊，創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境；

結(jié)合氣候條件、高差、柱網(wǎng)要求、道路寬度、消防要求等合理布局主體及附屬設(shè)施的位置。

4.物流設(shè)備規(guī)劃

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計初步方案，對物流中心各功能、效率、作業(yè)的實現(xiàn)所需設(shè)備的規(guī)格、型號、價格、性能進行信息收集。并根據(jù)企業(yè)投資預算對設(shè)備進行系統(tǒng)評估，在綜合考慮合理性和性價比的情況下提出設(shè)備配置及選型方案。

5.業(yè)務流程設(shè)計

主要包括收貨作業(yè)、上架作業(yè)、庫存管理、生產(chǎn)作業(yè)、訂單處理、揀選作業(yè)、補貨作業(yè)、集貨作業(yè)、發(fā)貨作業(yè)、退貨作業(yè)、盤點作業(yè)等。

6.土建公用設(shè)計

主要包括建筑外立面及效果圖、柱網(wǎng)、基礎(chǔ)及地面、門窗及門封、內(nèi)部通道寬度、月臺高度與寬度、雨棚高度及長度、建筑凈高、地面荷載，以及消防、采光照明、通風換氣、給排水、制冷系統(tǒng)、信息化設(shè)計等。

7.細化規(guī)劃設(shè)計方案

主要包括功能區(qū)域、平面布局、流程方案等細化設(shè)計，以及方案討論與評估。

二、規(guī)劃原則及選址

1.選址問題

選址在整個物流園區(qū)的建設(shè)中具有十分重要的戰(zhàn)略意義，對園區(qū)的運營成本影響很大。在實際規(guī)劃中，可以考慮采用定性和定量分析方案。定性方法主要可以考慮采用模糊綜合評價方案；定量方法主要是依據(jù)解析技術(shù)法、線性規(guī)劃法、仿真技術(shù)法等。大型企業(yè)進行全國網(wǎng)點規(guī)劃選址時主要考慮是否為全國節(jié)點城市、相關(guān)政策支持、城市消費需求及企業(yè)長遠發(fā)展等因素；在地塊選址時主要考慮交通條件便利、地形地勢盡量平坦、非文物保護限禁建區(qū)、建設(shè)和運營成本更低等有利因素。

2.園區(qū)布局原則

在物流園區(qū)布局方面，主要考慮下列因素：

（1）節(jié)約用地

在滿足消防間距的前提下，建（構(gòu)）筑物布置疏密得當；道路寬度、綠化帶、回轉(zhuǎn)裝卸場地間距適當；結(jié)合實際組合建筑物，可采用多層、高層、聯(lián)合庫房。

（2）自然條件

建筑物應結(jié)合地理位置、氣象等條件并充分利用地形地貌進行豎向設(shè)計，如利用較大的自然高差進行階梯式布置，利用較大的填方區(qū)進行地下室或冷庫布置等。

（3）規(guī)劃條件

規(guī)劃一定要滿足當?shù)乜刂埔?guī)劃規(guī)定的建筑密度、容積率、綠化率、行政辦公及生活服務設(shè)施用地占比、投資強度等五大指標要求。

（4）物流交通

利用SLP等仿真和計算分析，縮短物流線路，減少周轉(zhuǎn)量，使物流車輛進的來、轉(zhuǎn)的開、出的去，這是一般物流園區(qū)的瓶頸所在，也是配送環(huán)節(jié)運行費用的重要因素。

（5）其他

利用建筑性能仿真模擬做到功能分區(qū)明晰，考慮辦公、生活設(shè)施，考慮朝向、風向，并符合防火、防爆、防雷、防震、防洪等要求。

3.物流工藝先行原則

物流工藝先行的原則，是指在園區(qū)規(guī)劃設(shè)計之前，考慮物流工藝系統(tǒng)的配置問題，根據(jù)園區(qū)的需求綜合考慮貨架系統(tǒng)、分揀系統(tǒng)、托盤及叉車等搬運設(shè)備及周邊物流設(shè)備。工藝設(shè)備選型、工藝平面布置、工藝設(shè)計資料是專業(yè)院的核心體現(xiàn)，是后續(xù)土建公用專業(yè)設(shè)計的最重要設(shè)計依據(jù)，是所有參與設(shè)計專業(yè)中的龍頭專業(yè)。規(guī)劃設(shè)計不合理，后續(xù)再優(yōu)化物流系統(tǒng)都不能解決根本問題，物流作業(yè)效率難以提升。倉庫規(guī)劃建設(shè)完成后，再去采購和選型物流技術(shù)與裝備，這是典型的逆向規(guī)劃，不僅會造成物流系統(tǒng)難以優(yōu)化，采購的物流技術(shù)與裝備也會與建好的倉儲設(shè)施相沖突而造成巨大浪費。

三、常見問題

1.設(shè)計資質(zhì)

按照相關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定，大多物流園區(qū)業(yè)態(tài)需要商物糧行業(yè)甲級設(shè)計資質(zhì)或是具有相關(guān)經(jīng)驗的綜合甲級設(shè)計資質(zhì)（最高設(shè)計資質(zhì)，包含商物糧行業(yè)在內(nèi)的全部21個行業(yè)）（俗稱“專業(yè)院”），而不是常規(guī)的建筑工程甲級設(shè)計資質(zhì)（俗稱“民用院”）。

2.設(shè)計階段

一個項目中的前期咨詢、規(guī)劃報批、工藝規(guī)劃、施工圖設(shè)計為一個有機整體，前階段是基礎(chǔ)和指導，后階段是深化和升華，應是一家完成，不可人為割裂，避免所謂的高端咨詢無法落地，規(guī)劃方案無法實施。

3.倉庫結(jié)構(gòu)形式的選擇

4.倉庫占地面積和防火分區(qū)（僅供一般性參考，視具體情況而定）

倉庫的主要功能是倉儲，評定倉庫技術(shù)性的優(yōu)劣是以貨架的布置數(shù)量的多少來衡量，為尋找經(jīng)濟合理的柱網(wǎng)尺寸，掌握其規(guī)律性，有必要對影響柱網(wǎng)尺寸的因素以及評定的方法進行研究。為此，分析確定框架結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)尺寸的影響因素及它們之間的相互關(guān)系，在此基礎(chǔ)上建立了模糊綜合評定法的模型，根據(jù)所建的數(shù)學模型對選取的幾種不同的柱網(wǎng)尺寸進行倉儲能力的綜合評定，確定最為經(jīng)濟合理的框架結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)尺寸。

7.成本控制

在滿足功能性、先進性的前提下，選擇合理、可靠、實用的優(yōu)化方案，如倉儲、揀選和分撥等物流技術(shù)水平，以及工藝裝備水平、自動化程度等。需注意的是，并不是越先進越好、自動化程度越高越好，而是要適合園區(qū)的定位。

在滿足建設(shè)標準和質(zhì)量的前提下，采用限額設(shè)計，確保將建設(shè)成本降至最低區(qū)間。如土方工程，在滿足場地標高的前提下，盡量做到填、挖方平衡；建筑在滿足立面造型視覺效果的前提下，避免采用大量裝飾性構(gòu)配件；結(jié)構(gòu)采用經(jīng)濟性柱網(wǎng)等（應力比）；采用自然采光，減少熱損，地源熱泵，光伏發(fā)電等新技術(shù)。

四、新技術(shù)應用

1.綠色技術(shù)

在規(guī)劃設(shè)計中主要考慮采用多層庫房、聯(lián)合庫房；裝卸區(qū)集中設(shè)置，合理利用園區(qū)道路進行車輛回轉(zhuǎn)；充分利用自然光照明，照明燈具采用LED節(jié)能燈具并分區(qū)、分檔控制；建筑造型簡約化，避免采用大量裝飾性構(gòu)件等技術(shù)，詳細內(nèi)容可以參考《綠色倉庫要求與評價》標準。

2.仿真技術(shù)

通過仿真可實現(xiàn)庫區(qū)的動線優(yōu)化設(shè)計，并減少干涉和交叉，從而避免多種物料在輸送過程中產(chǎn)生交叉，提高系統(tǒng)輸送效率和可靠性。

3.庫架一體技術(shù)

具有空間利用率高，抗震整體性好，筏板基礎(chǔ)無冷橋等優(yōu)點，目前在冷庫建設(shè)中開始應用。

4.裝配式庫房

具有現(xiàn)場安裝施工周期快、污染小、保溫效果好等優(yōu)點，在多層砼框架庫房中已有應用。

物流業(yè)的健康發(fā)展是我國國民經(jīng)濟健康、持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)條件之一,物流園區(qū)作為物流業(yè)的中心環(huán)節(jié)，其規(guī)劃設(shè)計的重要性不言而喻。物流園區(qū)建設(shè)專業(yè)配套齊全，專業(yè)復合度高，合理的規(guī)劃設(shè)計能夠最大限度節(jié)約利用現(xiàn)有土地資源，減少建設(shè)投資，降低運營成本；同時吸引高端客戶，確立領(lǐng)先的市場地位，促進當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展，從長遠來看，也可以實現(xiàn)良好的投資回報和產(chǎn)業(yè)升級。